はじめての住宅ローンで知っておきたい基礎知識

マイホームを購入するときにすべて現金で用意できる人はほんのわずかです。
ほとんどのひとが住宅ローンでお金を借りることになりますね。

住宅ローンをはじめて利用するひとに向けて、住宅ローンとはどんなローンなのか次のようなことについて基本的な知識についてお話していきたいと思います。

住宅ローンは家を買うためのローン

住宅ローンはその名の通り家を買うときに利用できるローンです。
次のような目的に限られていますので、住宅購入以外のために利用することはできません。

・自分が住む家を買うまたは建てるため
・自分が住む家の増築
・住宅ローンの借り換え
・家を買うための諸費用（除外している金融機関もあり）

この他、家を建てるための土地購入資金にも利用できますが必ず家を建てることが条件となります。また、本人が住むための家が基本ですが、金融機関によっては両親や別荘にも使える住宅ローンもあります。

マイホーム購入に必要な資金は？

家を購入するための資金は、土地建物の価格だけではありません。
実は、物件の購入価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。

用意する自己資金としては頭金がすぐに思いつきますが、諸費用分も用意しておかなければなりません。

物件の購入価格に対して、頭金２０％、諸費用５～１０％と言われていますので、 自己資金は購入価格の２５～３０％くらい用意しておくのが望ましい ということですね。

例えば、３０００万円の物件を購入するなら、７５０～９００万円くらいは自己資金として準備しておく必要があります。

住宅ローンの金利には３タイプあります

大きく分けて３つのタイプがある住宅ローンの金利についてご紹介します。

全期間固定金利型

借り入れ当初から返し終わるまでの 全期間、金利が固定されている ものです。
フラット３５など途中で金利が変わるものも一部ありますが、変更後の金利についても最初から決められています。

市場金利が変わっても返済に影響を受けないので、 借り入れ当初に全ての返済額を確定できて家計管理がしやすい のが特徴です。ただし 変動金利型に比べて金利が高くなる のが一般的です。

こどもがまだ小さいなどこれからの支出が増えることが予想され、最後まで返済額を確定したい方には、全期間固定金利型が向いています。
また、これから金利が上昇していくだろうという場合に適しています。

固定金利期間選択型

最初の 一定期間（２、３、５、１０年など）の金利は固定 され、期間が終了した時点で返済額を見直しするというものです。期間終了後は変動金利型にするか再度固定金利期間選択型にするかを選ぶことができます。

一定期間の金利は確定できますが、 固定金利期間終了後の金利が大幅に上がれば返済額もそれだけ増えるという可能性がある ことは注意が必要です。（返済額上昇の上限はなし）

当初は金利を確定させたいが数年後には余裕ができて金利上昇にも対応できる、将来の金利動向を見極めたいといった方などに向いています。

変動金利型

通常 １年に２回金利が見直され、金利変動の影響をそのままうける タイプです。
ほとんどの金融機関で返済額については５年ごとに見直されるので、半年毎に返済額が変わるというわけではありません。また、 改定後の返済額は前の１．２５倍まで にするという決まりがあります。

金利が下がれば返済額も減りますが、その逆もあります。
金利の上昇幅が大きいと返済額に占める利息の割合が増えてしまうので元本がなかなか減らないという状況になってしまいます。

収入に対して借入額が少ないひとや家計に余裕があるような金利の変動に対応できる方に向いています。
また、これから金利が低くなっていくだろうという場合に適しています。

金利タイプをミックスできるものも

次の表を見て分かるように、金利が低いほど支払う利息は安くすみます。

借入額３０００万円、金利変動なし、ボーナス返済なし、３０年間で支払い

金利は低いに越したことはありませんね。

しかし、一般的に 金利固定期間が長いほど適用される金利は高くなる傾向があり、安心感をとると金利が高くなってしまう のです。

最近では、複数の金利タイプをミックスすることで、返済額が変わらない安心感を確保しながら低金利のメリットを活かすことができるようなプランを扱っている金融機関もあります。

どの金利タイプを選ぶかによって返済額が大きく変わってきますので、金利タイプ選びは慎重にしましょう。

返済期間によって支払総額がこんなに違うけど・・

住宅ローンの返済期間は通常１～３５年の間で決められます。

最終的に支払う総額は、返済期間が短いほど少なく、返済期間が長くなればその分多くなります。（金利が同じ場合）

借入額３０００万円、金利３．０％固定、ボーナス返済なし

このケースで見ると、３５年返済は２０年返済よりも支払総額が１０００万円近く多くなります。

こんなに違うと知ってしまうと早く返してしまいたくなりますが、支払期間を短くすると月々の返済額が大きくなってしまいます。ひとによっては返済が難しくなってしまうかもしれません。

返済期間を決める大前提は「完済できること」です。
無理なく返済できる金額を優先して決めましょう。

目安としての返済負担率

返済負担率とは、年収に占める住宅ローンの返済額の割合のことをいいます。

例えば、年収５００万円、１年間に支払う住宅ローンの金額が１４０万円だとすると、返済負担率は２８％となります。

１４０（万円）÷５００（万円）×１００　＝　２８（％）

返済負担率は３５％以内が目安と言われていますが、 ２０～２５％程度に抑えておくのが安心 です。

教育費の増加、転職、奥さんが仕事を辞める、本人の収入が減る等々、将来的なことを考えても無理のない返済額かどうか、ある程度の余裕を持たせることが大切です。

知っておこう！繰り上げ返済

余裕を持って返済期間を決めるのはとても重要なことですが、退職後まで返済を続けるような設定は考えものです。

ローンの 元金を前倒しして返済することができる繰り上げ返済 という方法があります。手元に十分な現金が残っている場合は繰り上げ返済を活用して返済期間を縮めていくことも考えましょう。

なお、繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」の他に毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。

住宅ローンは“最初だけ”ではなく、ローンを組んだ後も繰り上げ返済などで上手にメンテナンスしていきましょう。

返済方法はどんなことを決めたらいいの？

毎月返済とボーナス返済

住宅ローンの支払いは、月々の返済が基本ですがボーナス返済も組み合わせることができます。

ボーナス返済分を増やして月々の返済負担を減らすこともできますので、各家庭の状況に合わせて設定すると良いでしょう。
ただし景気によってボーナスの支給額が減ることも念頭において計画しましょう。

元利均等返済と元金均等返済

「元利均等返済」は毎月の返済額が一定

元利均等返済は、金利が一定の場合、毎回の返済額が同じになる返済方法です。

当初は利息分が大きく元本分が少ないために、元金均等返済よりも元金の減りが少なく支払総額が多くなります。
毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすいという特徴があります。

「元金均等返済」は返済額が少しずつ減っていく

元金均等返済は、毎回支払う元金分が同じになる返済方法です。

元金分に利息分を加えた額を毎回支払っていくので、当初の支払いが一番多く、少しずつ返済額が減っていきます。

支払総額は「元金均等返済」が少ない

元金均等返済のほうが元金が減り方が速いので支払う利息を抑えることができます。

借入額３０００万円、金利３．０％固定、ボーナス返済なし

上の例では、元金均等返済のほうが支払総額が約２００万円も少ないことになります。
しかし、初回の支払額で見ると３万円以上多くなっています。元利均等返済と同水準になるのは１３年経ってからですので長期間にわたって負担が重くなります。

どちらの返済方法を選ぶかで支払総額が変わりますが、それだけで決めずに十分検討しましょう。